您可以如何处理入住费用?第2部分,共2部分

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上2015年6月17日

您可以如何处理入住费用?第2部分,共2部分欢迎来到我们有关管理入住成本的博客系列的第2部分。 在第1部分中  我们介绍了尽职调查和公司占用的隐性成本。 

现在,这里有三个要考虑的其他商业财产税要素。扩展CRE产品组合时,请记住这些作为占用成本管理的机会。

  1. 适当的购买价格分配: 由于各种原因,有必要由专业人员在尽职调查过程中完成购买价格分配(PPA)。  

    PPA为您的会计设置期初余额,并且是期初资产负债表的基础。这势在必行,因为您的资产在持有期间会从这些初始余额中贬值。

    PPA还将确定所购资产的所有组成部分的分配值,包括房地产,土地,工地改善和个人财产的价值,以及所购存货的价值,(无税)无形资产等。您可以出于多种原因使用这些分配,包括财产税。

  2. 正确的交易报告: 公司律师或其他不太熟悉司法管辖区要求以财产税为目的的销售记录的人,经常会不当地记录和超值应税组成部分。假设您为一家酒店支付了500万美元–作为PPA的一部分,我们确定应将300万美元分配给房地产,100万美元分配给个人财产(家具和出售的一部分),以及100万美元分配给无形资产。如果您的州不对个人财产征税,并且无形资产不征税,并且您的商业财产税价值记录为500万美元而不是300万美元,那么您将多缴税款和/或遇到主要障碍以解决问题。 

    确保您的PPA和所有相关文档正确无误,以便从一开始就根据准确的信息来确定入住费用,例如房地产税。如果您的财产税评估基于错误的数字,则会产生多米诺骨牌效应,使您付出更多代价,并且从长远来看更难解决。

  3. 退出策略: 除了公司为适应自身增长而进行的公司扩张外,许多业务都是通过收购竞争对手的业务,合并业务,然后出售剩余的房地产和个人财产来获得市场份额的战略过程的一部分。这种情况在整个市场上都会发生,尤其是在制造,零售和医疗保健行业。

    但是,如果您不考虑退出策略,则可能会无意中影响您的入住费用。

    无论您是在业务的成长期购买商业地产,还是为了最终出售而进行竞争,了解您将要出售的商品都很重要。例如,德克萨斯州的一家公司建造了一座办公楼以满足其独特的需求。几年后,当公司决定出售该建筑物时,由于该建筑物的停车场太小而无法提供可用的办公空间,因此该公司苦苦挣扎。虽然对于原主人来说,一个小停车场不是问题,但它为潜在的新买家提供了很大的障碍,因为解决该问题的可用方法有限,导致报价低或根本没有报价。

    另一家现已倒闭的公司将其总部建造得像飞机一样,因为首席执行官是航空爱好者。在开发平面形物业时,从未考虑过退出策略,该公司最终以低于预期的价格出售该建筑物,因为市场不重视该建筑物的独特形状。

    如果您要扩大规模,请牢记退出策略。确定将来是否有任何障碍会妨碍您以公平的市场价出售新建筑物,并提前制定策略。  
以上所有都是彻底尽职调查的产物。请务必花费时间和资源检查所有CRE收购细节。否则,您可能会发现自己负担过重,并付出了超出公平份额的代价。  

有关控制公司占用成本的更多内部信息,请阅读我们的免费白皮书, 管理A期间占用成本的4条提示 企业房地产扩张.

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