您可以如何处理入住费用?第1部分,共2部分

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上2015年6月16日

您可以如何处理入住费用?第1部分,共2部分1993年发布的关于隐藏的公司入住成本的报告 哈佛商业评论 反映了今天仍然存在的一种观点:负责管理公司房地产投资组合的高管经常错误地认为自己的能力有限,并且不会对企业的整体入住成本产生重大影响。 

IV在《哈佛商业评论》报告中写道:“高管们可能不会相信他们会对其成本结构的'零碎'产生重大影响。” “即使在努力提高业务其他方面的利润的同时,他们也可能认为占用成本要么太微不足道而不必担心,要么太技术化而无法分析,要么太固定而无法控制。”

的确,每月节省300美元的草坪护理费用在您的整体公司成本策略中可能微不足道,并且在公司占用率较高的方面杂草丛生可能并不是您最好的时间选择。但是,您仍然可以做很多事来更好地控制入住费用,而且不必花时间。

管理 占用成本

哈佛商业评论文章解释说:“要管理入住成本,人们必须能够识别其组成部分,衡量其影响,了解推动其发展的因素,并制定改变方案。” “必须考虑与采购,建造,运营,翻新和最终处置空间有关的所有成本。”

将入住费用视为另一个固定费用订单项是错误的。当《哈佛商业评论》的文章指出必须考虑所有成本时,商业物业税是最重要的,因为它们是所有可管理的占用成本中最被忽略的部分。

商业财产税是最大的费用- 超过40%- 公司税收总额的百分之。如果您没有积极地管理商业物业税,那您就没钱了。平均而言,由于上诉成功,大多数商业房地产投资组合可以减少31%的财产税。

通过尽职调查发现隐藏成本

企业房地产管理人员比过去进行了更多的尽职调查。在一种情况下,市场上一家扩大其运营的零部件制造商正在两栋大楼之间进行辩论,其中一栋位于印第安纳州,另一栋位于肯塔基州。在所有条件平等的情况下,决定归结为财产税。

在这种情况下,买方考虑了印第安那州(有自由港的库存豁免)和肯塔基州(没有)。迁至肯塔基州将导致应税存货产生巨大的财产税,并使入住费用远远超出公司的目标。通常,企业在收购CRE之前对商业财产税没有进行足够的尽职调查。

您还应确认当地税收管辖区是否有适当分类的任何潜在收购。例如,得克萨斯州的一个税务部门将商业资产归类(征税)为大型R&D设施,实际上主要是带有较小R的办公空间&D实验室对德克萨斯州办公场所征收的财产税明显少于对R征收的财产税&D设施;如果在尽职调查过程中未发现此错误,则该公司支付的费用可能远远超过其应得的商业财产税。

利用尽职调查程序对您有利。首先要协商足够的时间来处理所有必要的研究。不要猜测您需要6,000平方英尺的办公空间;进行数学运算,进行利用率研究并确定真正需要多少空间。与以后协商降低租金相比,提前租用更少的空间总是容易的。 

在这篇文章的第2部分 我们将介绍CRE收购的更多方面,这些方面会影响入住费用,并对您的管理工作产生重大影响。

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