如何通过商业案例税节省770,700美元的案例研究

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上2015年6月25日

如何通过商业案例税节省770,700美元的案例研究在纽约的韦斯特切斯特县,全球顶尖的金融服务公司之一,其总部位于占地40英亩的美丽多用途校园环境中,并拥有由著名建筑师设计的现代主义建筑 贝Pe铭. 但是财产有问题,县在评估房屋价值时忽略了 商业财产税.

总部占地373,533平方英尺,是其他居住社区中仅有的几座大型商业建筑之一。县评估员对该物业的估价为近1.24亿美元,约合每平方英尺332美元。

这已经是一个过高的价值,尤其是考虑到建筑物的内部问题。 HVAC(供暖,通风和空调)系统无法充分加热或冷却建筑物。尽管各种各样的业主花费了数百万美元试图解决这个问题,但由于建筑物的设计,他们无法增加HVAC容量。

挑战与策略

该公司引入了RPTA,以对 财产税 评定。挑战之一是纽约是一个极度诉讼的国家。在不经过司法程序的情况下,很难对商业财产提起上诉,这可能既昂贵又耗时。

我们花了几天的时间检查该物业,并查看每笔可比较的租金和可比较的销售额。在分析财产价值时,我们研究了市场状况,销售历史,费用比率研究,最高税率提取,市场租金分析和地理位置。

我们确定的公平市价为7400万美元,远低于该县的1.24亿美元的评估水平,并任命了首席税务评估官,在此过程中,我们有10分钟的时间进行陈述。

亲自辩护

首席评估员已经工作了36年,坐在一张令人恐惧的超大木桌后面,将数字打入老式计算器中。事实证明,他对我们整理的数据和我们准备的非常规分析方法很感兴趣,并很快开始点头问好问题。我们的十分钟变成了一个小时的谈话。

在会议结束时,我们向他展示了一项收入分析,在该分析中,我们测试了郡的建议价值并确定了支持该价值所需的租金。当他说:“他们无法为那栋房子租这么多钱时,我们成功地提出了要求!”

评估师开始在他的计算器中输入数字,最后提出了7600万美元的价值,比起初的估价少了将近5000万美元。 财产税 评定

结果

通过对评估提出上诉并将其价值减少至7,600万美元,这家金融服务公司将其运营支出减少了每平方英尺2.06美元,从而节省了770,700美元的税款。该公司的企业房地产总监给我们打电话说:“ 不知道 桌上有这么多钱。”

最后,法律规定您应仅按公平的市场价值征税。如果您支付的金额不止这些,那您就把钱留在了您本应放在桌子上的桌子上。

当然,并不是每个公司都可以在上诉时获得这么多钱 商业财产税。但是,无论您节省了100,000美元还是10,000美元,这笔钱都可能对您的公司产生真正的影响,尤其是在整个投资组合中的总投入。当您逐年汇总这些节省时,潜在的影响是巨大的。

获取免费的基准报告,以了解可以节省多少商业地产税。

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