商业地产所有权:降低占用成本

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上一月5,2016

在考虑公司财产组合中的入住成本时,您应该考虑什么?本博客系列的第1部分,我们涵盖了2016年美国最热门的办公和工业市场。在第2部分中,我们将讨论如何减少您的 占用费用办公室和工业市场升温。 

商业财产税 代表了巨大的业务成本,包括 多于 40%的 占用费用 并且超过40% 公司税收责任。

此外 商业财产税,其他入住费用可能包括 电力,天然气,水, 安全,环境美化,停车场维护和其他费用。但 通常, 都不是 其他费用则占了您预算的很大一部分。 另一方面,财产税则是另一回事。

而如果 您的组织正在考虑 扩展或迁移到 –或在–美国热门房地产市场之一(或其他地区)内,您需要确保自己 做功课,花时间评估购买对您的影响 财产税,绝不能将其视为另一个固定成本的订单项。

这里有四个提示 在收购后聘用,也可以用来回顾您现有的投资组合进行管理 您的 占用费用:

1)尽职调查

因为增加压力减少 占用费用 并利用任何可用的省钱激励措施,企业房地产主管比以往进行了更多的尽职调查。扩大的尽职调查过程的一部分应包括 有关税收管辖区将如何响应收购价格的历史分析:

  • 他们会采用销售价格作为新的评估,还是先进行适当的市场分析?
  • 他们会接受您的采购价格分配并在交易中分离非应税项目吗?
  • 您何时需要提交新的减排或污染控制申请?
  • 您知道年度库存自由港免税申请的要求吗?  

加利福尼亚,纽约,德克萨斯州和乔治亚州是商业房地产市场炙手可热的州,因为它们提供了某种形式的自由港免税。 在此处查看各州自由港豁免规则的完整摘要.

此外,请确认您当地的税收管辖区是否在其税单上分类了任何不适当的潜在收购。分类错误可能会导致 建造 被不公平地征税。例如,得克萨斯州的一个税务部门将商业资产归类(征税)为大型R&D设施,实际上是资产主要是办公空间,带有较小的R&D实验室对德克萨斯州办公场所征收的财产税明显少于对R征收的财产税&D设施,如果在尽职调查过程中未发现此错误,则该公司可以上线的价格远远超过其应得的份额。 商业财产税。

2)确保适当的采购价格分配(PPA)

在尽职调查期间,由专业人员完成购买价格分配(PPA)至关重要。 PPA设置会计的期初余额,并且是期初资产负债表的基础,因此您可以跟踪资产的折旧。

PPA还将确定所购资产的所有组成部分的分配值-包括房地产,土地,场地改建和个人财产的价值,以及所购存货和(无税)无形资产的价值。资产。

确保您的PPA和所有相关文档正确无误,以便您的房地产和个人财产资产的入住费用基于准确的信息。

3)正确报告交易

公司律师或不熟悉管辖区要求的人常常会不当记录和高估应税组成部分。

假设您为一家酒店支付了500万美元。作为PPA的一部分,我们决定将300万美元分配给房地产,100万美元分配给个人财产(家具和出售中的家具和家电),100万美元分配给无形资产。如果您的州不对个人财产征税,那么您的 商业物业税值 被记录为500万美元而不是300万美元,那么您将多缴税款。

4)提前考虑:退出策略

是否购买 商业地产 在成长阶段或为了最终销售而竞争时,了解您将要出售的产品非常重要。

例如,假设您的公司雇用的远程工人与在您的办公楼中实际工作的人员一样多。停车从来都不是您的问题,但是当您决定出售时,一家原本非常合适的类似规模的公司可能会因此受挫,因为该建筑物的停车场对于不允许远程工作的公司而言太小了。

虽然小型停车场对您来说不是问题,但对于潜在的新买家而言,这可能构成重大障碍。这个例子强调了考虑退出策略的好处。如果您知道最终将要出售,请确保寻找并消除可能妨碍您前进的障碍。

准备扩大?

您拥有各种资源来进行尽职调查,确保适当的PPA等。因此,在进入新的商业房地产市场之前,请花时间进行研究。

为了简化您的工作并减轻可能会耗尽资源的许多复杂性和挑战,请考虑工作 可以帮助铺平道路的财产税顾问. 通常,这是确保您具备必要信息并准备好利用可能为您节省的任何税款的最佳选择。

详细了解如何减轻与之相关的风险和成本  商业房地产 扩大 4个管理技巧 企业房地产 占用费用.

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