案例研究:制造商如何将其财产税的评估价值减少700万美元

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上七月2,2015

案例研究:制造商如何将其财产税的评估价值减少700万美元如果您的公司是小镇或城市中最大的纳税人之一,请上诉 商业财产税 就当地政治和您的公司形象而言,可能是一个敏感的话题。您不希望最终出现在论文的首页上,这是导致降低您的行为的责任。 财产税 可能会影响城镇。 

同时,不正确的评估可能会使您的财产价值升至超出其公平市场价值的水平。例如,如果该物业是按成本评估的,但未考虑所有形式的折旧,则最终可能会出现不公平且高于市场的情况 财产税 负担。这就是田纳西州一个小镇上的一家制造厂发生的事情。自1957年建厂以来,该厂一直在制造商用空调装置。通过对原始建筑进行各种扩建,该厂现在占地98英亩,超过一百万平方英尺。该制造厂也位于主要道路上的小镇中间,是该县最大的纳税人。虽然该物业被划为重工业用途,但仍围绕着它建立了连锁零售商店和餐馆,包括一条街对面的购物中心。

当地司法管辖区的评估更紧密地反映了附近零售的价值,而不是实际制造工厂的价值,因此评估为1850万美元。每平方英尺约18美元,对于65年前建造的制造工厂来说太高了。 

但是当涉及到 商业财产税 评估,财产的评估价值必须基于其 industrial use.

挑战与策略

制造商与RPTA合作对评估提出上诉。面临的挑战是证明该设施遭受了物理,经济和功能的淘汰,并量化这些因素对物业价值的影响。

对于这家空调制造商,原始工厂已扩大了数倍。但是由于土地的形状,这些添加物必须放在有空间的地方,而不是一行。理想情况下,您需要在工厂的一侧引入原材料,并以线性方式移动原材料,直到成品准备好装运时,成品才出现在工厂的另一侧。但是,当公司增加建筑物以满足不断增长的需求时,很难维持理想的线性流程。

结果,制造过程发生在四个不同的区域,并且由于不得不不断地来回移动这些材料和单元,公司损失了很多时间和效率。

RPTA会见了工厂经理,设施经理和工程师,他们问道:“如果您可以建造一栋新建筑物,您会建造什么?”尽管目前的工厂面积超过一百万平方英尺,但他们计算出制造商在一栋理想的建筑中只需要60万平方英尺,并且仍有扩展空间。 

在对评估提出上诉时,该公司解释了其当前流程与理想流程之间的差异,并表明该工厂具有40万平方英尺的低效布局空间,可以在新建筑中消除该空间。 RPTA量化了低效空间的价值,并要求县从财产价值中扣除。

结果

最终,该县将评估价值降低了近40%-接近700万美元,降至1,160万美元。对于制造商而言,这是一个巨大的胜利,比要求的价格低100万美元。通过降低制造商的成本,制造商每平方英尺节省了0.13美元的运营成本 财产税es或大约$ 128,000美元。

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