现在是预算时间–您知道明年如何为商业物业税准确预算吗?

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上2018年9月19日

商业物业税预算在预算旺季到来之际,我们都在努力为公司提供准确的预测。尽管预计收入是该过程的重要组成部分,但大多数CFO还将深入研究来年的预计费用。没有什么比让超出预算预算的意外法案更快地使公司脱离轨道的潜力了。对于拥有商业房地产,机械和设备的企业来说,由于意外的增加,年度财产税账单经常会因此而破灭。

公司通常将其财产税归类为固定成本,并根据对去年账单的百分比调整来预测税额。但是这种方法存在问题。财产税单是基于资产的 公平市场价值, 并且公司的财务报表中没有跟踪公平的市场价值。

为了创建具有准确的应计额和可靠的现金流量估算的有意义的财产税预算,财产所有者需要了解有关财产的所有信息,包括当前的公平市场价值以及如何计算财产税评估。

在评估组织的财产税预算时,有以下主要注意事项:   

  • 税率是由法律设定的,并且可以根据财产类型而变化。确保您知道哪些税率适用于您的财产。
  • 州法律要求评估必须以公平的市场价值为基础。由于您的公司财务状况会跟踪每项资产的摊销历史成本,因此您内部没有足够的信息来确定准确的公平市场价值。这使得难以准确预测您的年度责任。
  • 当地司法管辖区的铣削率和重估周期的趋势。
  • 对新建或购置物业评估的分析。


 即使在一个管辖区中跟踪这些商业财产税组成部分也可能既复杂又费时,对于多州商业投资组合而言,不用担心。在这种情况下,企业通常需要依靠外部帮助来准确预测来年的财产税责任。最佳实践是创建整个投资组合的仪表板,以促进战略性长期财产税管理计划。  

 

物业税预算风险

您现在知道财产税很复杂,但是最大的风险在于缺乏控制和可见性。例如,尽管所有地方税收管辖区都受同一州法律的约束,但根据其能力和可用资源,它们以不同的方式实施这些法律。当您考虑到税收管辖权完全控制了流程(并且流程的透明度通常很少)并且您(即纳税人)在进行评估时总是承担举证责任这一事实时,这将成为一个更大的问题。考虑到财产税占公司所缴州税和地方税的40%以上,这对纳税人构成更大的风险。

另一个风险是估算年度财产税负债,以帮助承销新项目的财务。当刚购置该物业且土地空置时,公司通常会在第一年承担全额责任。相反,公司应在项目的所有开发阶段中弄清楚第一年的土地价值,并随着时间的推移遵循此过程。根据开发进度创建详细计划的最大好处是您能够管理现金流,这是每个项目每天都要努力争取的目标。当有专家可以为您处理项目时,不要让您的项目遭受“无知处罚”。  

在短期内削减成本与实现长期战略成本削减方法的收益之间取得平衡始终是一个重大挑战。但是,长远来看,可以降低您的风险,并每年对您的财务产生积极影响。

 

管理物业税风险

到目前为止,您了解作为纳税人的财产税义务几乎没有控制权。尽管可以质疑评估,但纳税人始终要负担举证责任,以证明评估者对公平市场价值的估计是不正确的。这种“准确无误”的标准为您正确设置预算提供了更高的溢价。

为了有效管理财产税风险,企业需要投资并执行长期财产税管理策略。精心制定的基于公平市价的财产税预算估计值将帮助您避免税单意外增加的风险。

如果您想了解更多有关财产税顾问可以为您的预算编制流程增加的价值的信息,请通过[email protected]与RPTA联系。

 

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标签: 个人财产评估, 企业个人财产税, 节省财产税, 商业物业税管理

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