准备商业房地产上诉的6个技巧

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上五月4,2016

6_Tips_To_Prepare_For_A_Commercial_Real_Estate_Appeal.jpg受到意外高昂的财产税评估的打击令人震惊。幸运的是,有一种方法可以通过商业财产税评估上诉来应对计划外的商业财产税负债增加。但是,估计有85%至90%的美国公司在不加任何疑问的情况下缴纳商业地产税。

许多企业主根本不知道该怎么办。他们不知道自己有权提出商业房地产上诉。只知道您有一个选择– and有可能降低您的税收成本 –  可能会让您大为放松。

即使这样,一旦开始考虑此选项,您最终可能会遇到比答案更多的问题。如果您不知道要为商业房地产上诉程序做些什么,请使用以下技巧帮助您成功进行听证会。


1.不要以为他们会亲自看财产


即使是经验最丰富,最勤奋的财产评估员,通常也没有时间或财力去评估过程中的每一个财产。评估者通常依靠大量评估方法来分析按相似子市场和特征分组的属性。对于商业地产税收申诉,请记住这一点很重要,因为您的房地产无法“自言自语”,您必须代言!

2.做你的财产最糟糕的批评家


为您的财产发言并不意味着谈论其财产有多大。您不是要出售您的财产,所以不要谈论其优点。现在该突出显示该物业的阻碍您使用或生产的问题。只要确保您坚持与财产本身有关的问题。关于人身麻烦的悲惨故事不会影响您的财产价值。

3.包括所有重要因素


无数的条件可能会影响您财产的评估价值,因此在上诉过程中应充分利用这一条件。除了强调需要进行延期的物理维护和对该物业进行改善的成本外,您还必须提供对您市场上已售可比交易的完整分析以及收入分析,以建立建筑物的公平市场价值,即使你不租它。许多司法管辖区都允许统一性,您可以在其中将您的评估值与子市场中的类似资产进行比较。您提供的数据和分析越多,越接近减少费用。

4.参加其他上诉听证会


如果您的管辖范围允许,最好的准备方法之一就是参加他人的听证会,以更好地了解它的工作方式。每次听证会将由三到五名成员组成的董事会,他们可能会或可能不会对估值有所了解。将会有一位主席负责管理流程,至少有一位来自评估员办公室的代表。您可以观察程序并确定董事会关注的重点,并希望从纳税人那里看到。这样,您的上诉聆讯将不会是您在现实生活中的首次体验。

5.询问您想要什么


您不会得到您不需要的东西。一些业务专业人士对上诉他们的财产评估持怀疑态度,错误地认为他们将无法进行更改。请记住,法律保证您的评估必须以市场价值为准。因此,在市场上进行自我教育,并进行有说服力的介绍。这为您提供了证据来支持您对自己被过度评估的主张,并增加了退税的几率–因此,出去公然要求一个!

6.引入专业帮助


无论您的财产在哪里,进行商业房地产上诉的过程都同样艰巨,而且显然不在您的专业领域。因此,考虑与商业房地产税务顾问合作非常重要,因为该顾问可以指导您完成所有步骤,并为您提供最好的机会,使您摆脱困境,并取得良好的结果。

 

归根结底,地方税务机关并不总是拥有可用的资源来准确计算财产的税收价值。如果您认为自己的评估超出市场水平,并且会导致您支付的费用超过应缴纳的商业地产税的公允份额,则不要仅仅接受您的评估增加。

当然,请注意,不缴税会导致上诉权的损失,因此必须首先处理这一问题。然后开始考虑您的上诉选择,并使用这些提示来帮助您进行努力。


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