2020年:财产税改革年

张贴者 安妮·希恩(Anne Sheehan) 上2019年12月10日

CRE Nashville-SALT业务发行首期11.11.2019每年,房地产专业人士都会参加房地产顾问(CRE)大会。超过25位参赞参加了在纳什维尔举行的州和地方税收(SALT)专业人员会议,以学习和讨论纳税人在地方和州财产税法中面临的最新挑战。

在今年的SALT关于财产税问题的讨论中,一个响亮而清晰的主题是,纳税人和财产税专业人士(包括律师,评估师和顾问)对财产税改革的需求不断增长。首先,参与者承认他们对财产税管理的整个概念和过程不满意。

这种不满是当地税收管辖区在执行州法律方面不一致的结果。 SALT特别利益团体的共识是,根本的脱节正在变得比以往任何时候都更加令人关注。这个问题已经升级到现在,人们正在积极推动提高房地产税的透明度。

那么,推动财产税改革的根本脱节是什么呢?请仔细阅读,找出答案。

政府官员保护税收的负担

自2008年经济衰退以来,许多地方政府和州政府一直面临着因退休人员迅速退休,人口结构变化,工人工会化以及庞大的公共部门劳动力基础而产生的财政压力。

鉴于财产税是地方和州政府运营预算的主要收入来源,因此许多评估人员都采取了激进的财产评估做法。反过来,这催生了许多新的估值概念和模型,给公众和法院造成了巨大的混乱。

例如,印第安纳州Elkhart县评估师委托一名顾问进行研究,以解决评估师关于工业产权评估低于市场价值的说法。这意味着该财产的价值是基于其产生收入或为某项财产效用的能力 特殊用途,这与大多数要求基于市场价值进行评估的州法律相抵触。

市场价值通常被定义为最有可能的价格(以金钱为单位),即在公开市场上有充分的市场曝光度和合理的营销时间的情况下,财产可以在公平的买卖双方之间促成买卖。该顾问得出的一般结论是,新财产的估价是按市场价值评估的,而旧工业财产的估价则低于市场的估价。

他的建议是将工业建筑的经济寿命从35年延长到60年。除了经济寿命这种任意变化的其他冲突外,这还导致工业财产的评估价值大幅增加,有的增加了33% 。纳税人现在正在法庭上等待他们的一天。

这不是此行为的唯一实例。许多税务评估人员还利用商业抵押支持证券(CMBS)数据(必须根据《多德-弗兰克法案》(Dodd-Frank Act)予以公开)来支持其当前的税目表。 CMBS数据评估“特许费利息”,即在适当的持有期内合同租金的价值。相比之下,州法律通常要求评估者根据自留置权之日起的费用简单市场价值进行财产税评估。 

尽管在整个美国,州法律在将应课税利益定义为简单费用的“公允市场价值”或“公允价值”方面相当一致,但某些司法管辖区和法院已经颠覆了这一概念。接受的新定义来描述应税利息,例如“特许费利息”或“使用价值”,等同于费用单利。

财产税对养老金计划的压力越来越大

自2010年以来,导致69个城市申请第9章破产的一个重要问题是,承诺向当前和未来的地方政府退休人员提供的养老金和医疗福利资金不足,这是几十年前地方政府所采用的做法。

情况就是这样 伊利诺伊州斯普林菲尔德,其中收取的2018年财产税收入的100%用于资金不足的养老金基金,而该辖区的运营预算没有可用收入。问题出在财产税收入无法跟上养老金支付率的增长。

结果,当地市政当局面临着削减服务和削减政府人员规模的实际问题,这直接影响着社区的经济生存能力。随着人们为了获得更好的机会和生活质量而离开社区,这些行动将造成剥夺公民权的循环,从而缩小了可用于履行养老金义务的税基。

但是,这并不是斯普林菲尔德市所特有的情况,它表明地方政府在全国范围内正在经历什么。例如,在2010年至2018年期间,五个城市的物业税收入净下降了10%。

来自高税收国家的公司外逃

尽管公司的新闻稿永远不会声明公司将其总部或制造业务转移到财产税较低的另一个州,但通常情况是这样。

以康涅狄格州为例,该州因征收高额财产税而在美国排名第一。

在2018年 布里斯托尔·梅尔斯·斯奎布 宣布他们正在将其研发业务移出康涅狄格州。他们将这一举动归功于公司重组。但是他们没有提及的是他们解决了一项财产税上诉,该上诉节省了中等的成本,并确认了该镇将重点放在保护名册上,而不是与最大的雇主和纳税人合作。

布里斯托尔·梅耶斯·斯奎布(Bristol Meyers Squib)声称物业税评估过高,没有正确反映该物业的价值,该物业的价值下降了1,350万美元。布里斯托尔(Bristol)和迈耶斯(Meyers Squib)并不是唯一的一个。康涅狄格州的老牌公司Aetna和通用电气不久之后就离开了该州。

当各州以其高昂的财产税而闻名时,它们会对经济产生负面影响,因为没有公司会甚至将这些州视为潜在的所在地。公司外逃的另一个结果体现在这些前公司所在地的转售中,与评估相比,这些美元返回了几美分的美元。

纳税人寻求税制改革

地方一级的纳税人还试图改变财产税制度,以使其对所有纳税人更加公平。加利福尼亚州是选民如何利用自己的声音来实施财产税改革的一个典型例子,其中包括关于 2020年11月的投票.

加州溢出命题 离开提案13 适用于住宅和小型企业,这些企业的税项评估是根据物业的购买价格进行的,且增值上限为2%。对于所有其他工商业主,提案13将被取消,并且将使用公认的估值方法,根据公平市场价值,每年进行重新评估。

这项全面的改革对评估人员的影响最大,他们一直在表达实施和管理分册评估所需的额外人力。但是,这是朝着提高透明度的方向迈出的正确一步,涉及房地产税,这不仅对公司产生影响,对小型妈妈和流行商店以及房主也有影响。

有什么解决方案?

SALT顾问小组达成的共识是,在我们的日常实践中以及将对话升级到地方和州一级,都需要围绕财产税法提高声音透明度。通过利用行业专家的个人声音和集体专业知识,可以实现真正的财产税改革。

 

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标签: 财产税

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